Cosa sono i Tax Lien

 

      

 

 

 

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 Cosa sono esattamente i Tax lien Certificate? Top

 

La definizione Americana tradotta in modo letterale è: “Il taxlien è un credito di primo grado,  emesso dalla contea per tasse arretrate e non pagate su una proprietà”. Se il proprietario non paga le tasse che gravano sulla sua proprietà per un intero anno solare, la contea, che è l’organo governativo, emetterà un certificato di pegno primario chiamato Tax Lien Certificate. Il Tax Lien paga un interesse fisso annuo, a chi lo acquista, che può variare dal 8% al 36% dipende dalla Contea e dallo stato. Il prezzo di vendita di un Tax Lien è dato dall’ammontare delle tasse arretrate più le varie spese che la contea deve affrontare, per pubblicizzare la vendita e notificare il proprietario. I regolamenti dei Tax Lien Certificates sono contenuti nel “property tax law” (legge per le tasse sulla proprietà) e sono regolati a livello statale, dalla legge federale Americana. A garanzia del vostro investimento c’è la proprietà sulla quale avete acquistato il Tax Lien, funziona in modo molto simile ad un mutuo, ad eccezione che avrete un diritto primario su qualsiasi creditore o istituto bancario. Le tasse che gravano su di una proprietà solo di solito una piccola frazione del suo valore (meno del 2%). L’investimento in un Tax Lien Certificate è assicurato dalla proprietà con un valore di 50:1. Per fare un paragone, la banca assicura i vostri depositi con un ratio 1:1

  

 

 Tutti gli stati Americani offrono Tax lien? Top

 

No, Circa la metà degli stati Americani offrono Tax Lien Certificates e l’altra metà offre Tax Deeds. Entrambi i sistemi offrono opportunità di investimento molto redditizio per l’investitore consapevole. Entrambi sono mezzi di riscossione per tasse arretrate sulla proprietà, che la contea torna a ricevere per erogare servizi indispensabili alla comunità come l’istruzione scolastica, i dipartimenti di polizia, strade, ospedali, vigili del fuoco, biblioteche, ecc. Uno non è necessariamente più redditizio, o preferito rispetto all’altro.  I due sistemi sono semplicemente diversi, entrambi hanno i loro vantaggi.
IMPORTANTE: Non è necessario vivere in uno stato dove vengono venduti Tax lien o Tax Deeds per acquistarli. Potete tranquillamente acquistare sia Tax Lien che Tax Deeds direttamente da casa vostra in totale sicurezza.

 

 

 

 

Come funzionano esattamente i Taxlien? Top

Una volte le tasse non vengono pagate per più di un anno, la contea terrà una vendita, tramite un asta e offrirà al pubblico tutti i certificati emessi sulle proprietà morose. Come investitori possiamo assistere a questa vendita ed acquisire Tax Lien Certificates che ci pagheranno dall’8% al 36%  per anno, dipende dalla contea dalla quale acquistiamo. Non siete costretti a partecipare ad un asta per acquistare Tax Lien , e solamente il modo con cui la contea inizia la vendita al pubblico. Quando acquistate un Tax Lien Certificate, per legge, avete acquistato un certificato di credito primario, siete il primo creditore in lista. In sostanza avete pagato le tasse al posto del legittimo proprietario ed in cambio ricevete un Tax Lien Certificate. Quando le tasse arretrate verranno pagate , riceverete indietro il vostro denaro speso più gli interessi fissi garantiti dallo stato(16%, 18%, 36%). Ogni stato ha un periodo di grazia, chiamato “Redemption Period”  entro la quale il legittimo proprietario dovrà pagare le tasse arretrate. Questo periodo di grazia può andare da 6 mesi a 3 anni, dipende dallo stato in cui si decide di investire. Se il proprietario non dovesse pagare le tasse entro la scadenza, la contea provvederà a iniziare un processo chiamato “property tax foreclosure”  alla fine della quale l’investitore riceverà l’atto di proprietà “Pulito” da ogni debito o ipoteca. La “property tax law” indica chiaramente che una volta terminata il “property tax forclosure” il legittimo proprietario e tutte le parti interessate perderanno la proprietà sul quel immobile. Gli investitori informati e preparati sanno che se svolgono le ricerche sulla proprietà sulla quale intendono comprare un Tax Lien in modo corretto, ci sono solo due possibili risultati: 1) Il Tax Lien Certificate viene saldato e l’investitore ritorna in possesso del suo investimento più gli interessi al 18%, 24% o 36%, o 2) Il Tax Lien Certificate non viene saldato e l’investitore si ritroverà a possedere una proprietà libera da qualsiasi pendenza o ipoteca per una frazione del suo prezzo di mercato.

 

 E’ un investimento rischioso? Top

 

I rischi più comuni potrebbero essere dati da alcuni debiti che potrebbero sopravvivere l’asta come gli IRS liens (debiti emessi dall’agenzia delle entrate Americana), bancarotta del proprietario, struttura dell’immobile compromessa, zona contaminata o inquinata, terreno o suolo inutilizzabile, proprietà senza valore. Teniamo presente che questi fattori di rischio sono presenti anche quando acquistate la vostra abitazione principale, è pertanto assolutamente necessario effettuare le dovute ricerche per evitare ognuno di questi problemi. Il solo fatto di conoscere i rischi legati a questo tipo di investimento vi da il vantaggio, con la strategia giusta, di evitare ognuno di questi problemi. Alcune contee segnalano questi tipi di proprietà sulla loro lista, altre contea le tolgono direttamente. Abbiamo messo a punto un sistema appositamente studiato per ridurre praticamente a zero i rischi legati a questo tipo di investimento, seguendo i vari step previsti dal nostro sistema, ridurrete praticamente a zero i rischi acquistando solamente Tax Lien di qualità e su immobili di valore nei quartieri migliori..


 

 

 C’è molta competizione nell’acquistare Taxlien? Top 

 

Dipende, se la vostra strategia è quella di acquistare Tax Lien solo da uno o due contee la concorrenza potrebbe essere forte e farvi perdere l’entusiasmo. Se invece la vostra strategia di investimento prevede, come facciamo noi, l’acquisto di Tax Lien in tutta l’America direttamente da casa vostra, allora non avrete problemi di competizione. Facciamo un esempio: Se acquistate all’asta Tax Lien da una Contea che paga il 18% di interesse annuo ma che ha disposizione pochi Tax Lien e le cui aste sono frequentate da grossi investitori, la competizione sarà notevole e non avrete praticamente nessuna chance di portarvi a casa Tax Lien di qualità. Se invece acquistate i “County held Certificates”disponibili dopo l’asta tramite “Assignment Purchasing” in una contea che abbia a disposizione un grosso numero di certificati non avrete alcun problema ad acquistare ottimi Tax Lien al massimo tasso d’interesse e su proprietà straordinarie. Ricordate ci sono più di 2000 contee Americane che offrono Tax Lien avete solo l’imbarazzo della scelta!

 

  

 Non vi sembra un investimento poco etico? Top

 

Assolutamente no, Quando acquistiamo un Tax Lien Certificate paghiamo le tasse arretrate di qualcun altro, in questo modo diamo il tempo al legittimo proprietario di poter racimolare il denaro necessario per pagare il suo debito. Il nostro denaro investito, accumulerà interessi che dovranno esserci pagati dal proprietario assieme al debito. In questo modo avremo dato al proprietario la possibilità ed il tempo (che va 6 mesi a 3 anni, dipende dalla contea) di poter riscattare il suo debito e non perdere la sua abitazione. Al momento non sono a conoscenza di nessun altro istituto di credito che dia un tempo cosi lungo per poter riscattare il proprio debito senza conseguenze. Riepilogando:

  • Il proprietario beneficia di maggiore tempo per poter racimolare il denaro necessario per poter pagare i debiti arretrati, senza perdere la sua abitazione per un periodo che va da 6 mesi a 3 anni.
  • La contea e la comunità beneficia del nostro investimento per poter continuare a erogare i servizi essenziali come scuole, dipartimenti di polizia, nettezza urbana ecc.
  • E naturalmente l’investitore beneficia, perché riceve interessi sul denaro investito che vanno dal 8% al 36% annuo.

Peronalmente trovo i Tax Lien Certificates sono un investimento socialmente etico che aiuta la comunità e le persone con difficoltà finanziaria.

 

 

 Perché qualcuno perderebbe la propria casa per poche migliaia di dollari in tasse arretrate?Top

 

La maggior parte delle persone non perde la propria abitazione principale per un debito di qualche centinaio o alcune migliaia di dollari in tasse arretrate.  La stragrande maggioranza dei Tax Lien viene riscatata e assicura all’investitore interessi del 18%, 25% o 36% sul denaro investito. I certificati che non vengono riscattati di solito sono quelle pendenti su seconde case dove i proprietari risiedono in un altro stato o sono deceduti. Migliaia e migliaia di questi tipi di proprietà vengono acquistati tramite il processo dei Tax Lien ogni anno. Con l’avvento della recente recessione economica, e lo scandalo dei mutui sub-prime, abbiamo visto un incredibile aumento di tasse arretrate non pagate, spesso per il fatto che il mutuo superava di molto il valore della proprietà stessa. Con un numero impressionate di immobili di proprietà della banca abbiamo visto un numero sempre maggiore di incredibili proprietà residenziali e commerciali, venire acquistati tramite il sistema dei Tax Lien.

 

  

 Perché la banca dovrebbe pagare le tasse arretrate?Top

Se sulla proprietà è presente un ipoteca bancaria, e l’immobile stà per andare all’asta per colpa di tasse sulla proprietà non riscattate, in molti casi la banca interverrà e pagherà il debito per proteggere la sua posizione primaria che ha tramite il mutuo. Questo assicura all’investitore un interesse del 18%, 25% o del 36%. E’ comunque molto difficile detterminare le cause per la quale un immobile venga perduto dalla banca per tasse sulla proprietà arretrate, alcune ipotesi potrebbero essere i seguenti:

  • Secondo il censimento del governo degli Stati Uniti il 40% delle case Americane non hanno un ipoteca bancaria , motivo per la quale, nessuna banca è coinvolta.
  • Tra il 2009 ed il 2010 ben 297 banche sono fallite negli Stati Uniti e nel 2011 altre 73 hanno dichiarato fallimento. In questi 3 anni hanno fallito più banche che negli ultimi 17 anni. Allora cosa succede ai mutui e alle proprietà possedute da queste 297 banche? A chi dovrebbe inviare la notifica la contea nel caso di tasse sulla proprietà arretrate?
  • In questi anni il numero degli immobili di proprietà della banca sono a livelli record, pensate che le banche siano regolari nel pagare le tasse sulla proprietà? Alcuni si, altri No.
  • Migliaia di mutui sono stati inglobati in fondi di investimento e venduti a Wall Street a investitori di tutto il mondo, a chi appartiene il mutuo ora? E soprattutto, chi si occupa di pagare regolarmente le tasse su quella determinata proprietà a cui è collegato il mutuo?
  • Alcune banche sono semplicemente amministrate in modo pessimo e hanno i conti disastrati è per quello che falliscono.

 

 E se volessi solo gli interessi senza la proprietà? Top

 

Molte persone non hanno interesse o semplicemente non vogliono possedere immobili all’estero. Si sentono più a loro agio, a ricevere solamente gli interessi dati sul loro denaro investito. I Tax Lien certificate sono un ottimo modo per ottenere interressi molto interessanti 18%, 25% 36%. Se volete ottenere alti tassi d’interesse sul vostro investimento ed escludere la possibilità di potervi ritrovare con un immobile, allora dovrete acquistare Tax Lien sul giusto tipo di proprietà. Un esempio potrebbe essere una prima casa in cui il proprietario viva con la sua famiglia situato in un ottimo quartiere con un ipoteca bancaria. I Tax Lien su questi tipi di proprietà vengono riscattati nel 99% dei casi. Quindi, se volete ottenere ottimi tassi di interessi sul vostro investimento senza ottenere la proprietà, dovete cercare Tax Lien collegati a questo tipo di abitazioni.

 

 E se invece volessi gli interessi e anche la proprietà? Top

Se siete interessati a possedere una o più immobili all’estero e aumentare in modo consistente il vostro investimento, dovete investire negli stati Americani che offrono Tax Deeds, qui la strategia cambia leggermente.
Gli stati che offrono Tax Deeds non offrono Tax Liens, la contea in questo caso non emette nessun certificato o Tax Lien, semplicemente si limita a notificare al proprietario che deve pagare le tasse sulla proprietà arretrate. Questo può durare per un tempo che va da 3 a 5 anni, oltre la quale la proprietà andrà all’asta. Per legge, il prezzo di vendita dell’immobile è determinato dalla quantità di tasse arretrate più le spese sostenute dalla contea. Quando acquistate un Tax Deed state acquistando l’atto di proprietà di quell’immobile. Tuttavia questo non è l’unico modo per assicurasi un immobile, Anche con i Taxlien certificate si possono ottenere proprietà ad una frazione del loro prezzo di mercato, vediamo come: Supponiamo il caso in un Taxlien certificate rimanga invenduta all’asta, questa verra messa nella lista dei “County held certificates” della contea, cioè i certificati che potrete acquistare direttamente dalla contea al tasso di interesse massimo. Se questo taxlien continua a rimanere invenduto e il suo periodo di redenzione dovesse scadere, la contea lo acquisterà l’immobile tramite il processo di “Foreclosure” e lo offrirà successivamente ad un asta al prezzo delle tasse arretrate, se dovesse di nuovo rimanere invenduto verrà messo in un lista chiamata “Land Available Propertys” o “County held Propertys”. Potrete acquistare l’immobile direttamente dalla contea ad una frazione del suo prezzo di mercato.

 

 

  

 Come posso partecipare ad una vendita di Tax Lien? E come funziona? Top

I Tax Lien vengono offerti al pubblico dalla contea tramite un asta, esistono diversi tipi di asta, ma i più comuni sono questi tre:“Bid down the interrest rate” o asta al ribasso dell’interesse. Con questo metodo, che è anche il più usato, l’asta parte dall’ interesse massimo offerto dallo stato, l’asta si svolge rilanciando via via tassi di interesse sempre più bassi. Vince chi è disposto ad accettare l’interesse più basso e l’asta si ferma.“Rotation Bidding” o asta a rotazione. Questo è un tipo d’asta sui tax lien molto bella e molto semplice. Ognuno ha le stesse opportunità di comprare un tax lien. L’ufficiale della contea comincia l’asta chiedendo all’ investitore n. 1 se desidera acquistare quel tax lien. Se il n. 1 rifiuta, passa al n. 2 e così via. L’asta continua fino a quando i Tax Liens sono finiti o il gruppo di investitori smette di investire. L’investitore riceve il tasso massimo d’interesse fissato dallo stato e il prezzo del Tax Lien è dato dall’ ammontare delle tasse arretrate più le spese sostenute dalla contea.

“premium bidding” o asta a premio. A questo tipo di asta, il partecipante aggiunge un premio (una quantità di denaro) al prezzo base del taxlien. Generalmente nella maggior parte delle contee che usano questo tipo di metodo l’incremento è di 1 dollaro. Ovviamente vince chi offre il premio più alto. Tutti gli stati che utilizzano il “Premium Bidding” utilizzano  uno di questi metodi per determinare l’interesse sul premio:

Il premio ed il taxlien ricevono lo stesso  tasso di interesse sia sul premio sia sul taxlien Sia il premio che il taxlien ricevono un interesse ma a tassi diversi. L’interesse sul lien sarà più alto, mentre quello sul premio sarà più basso.L’interesse matura solo sul taxlien e il premio non riceve alcun interesse.Il premio riceve l’interesse invece il lien noIl premio è interamente perso e andrà nel fondo della Contea.Ricordate sempre di leggere le regole dell’asta sul sito della contea che spiega nei dettagli il metodo che utilizza per vendere i taxlien. Ogni metodo sopra descritto ha i suoi vantaggi e svantaggi, anche quando il premio viene interamente perso, spesso la conta vi offre il taxlien dell’anno successivo, su quella proprietà, in esclusiva a zero premio e con l’interesse più alto come in Colorado.Se decidete di partecipare a questo tipo di asta ricordate di fare bene i vostri conti e sapere in anticipo quanto sarà il vostro premium massimo.

IMPORTANTE: non siete obbligati a frequentare un asta per comprare Tax Lien di qualità, potete acquistarli direttamente dalla contea tramite“Assignment Purchasing”.

 Realisticamente, quanto tempo ci vuole per investire con successo nei Tax Lien? Top

Investire con successo in Tax Lien Certificates non è complicato. E questione di capire le regole del mercato in cui intendete investire e capire come funziona il processo di ricerca o “Due Diligence“ come lo chiamano gli Americani. Una volta che avrete capito il processo di “Due Diligence” , potrete acquistare con successo Tax Liens ovunque in America – direttamente da casa vostra – dedicandoci solo quattro ore a settimana, anche meno volendo. Naturalmente come in ogni tipo di attività, più tempo ci dedicherete più successo avrete.

 

 Perché il mio consulente finanziario, la mia banca, il mio broker non mi hai parlato dei Tax Lien Certificates? Top

 

Perché un Tax Lien Certificate è un prodotto di investimento non commissionabile.
Questo vuol dire che ne le banche, ne i brokers, ne i cosiddetti pianificatori finanziari possono chiedere o ricevere commissioni su i Tax Lien.
Inoltre sarebbe contro il loro interesse consigliare un tipo di investimento che renda il 18%, 25%, 36% e su cui non possono ricevere commissioni. I loro investimenti “cosiddetti sicuri” su cui voi pagate le loro commissioni e che vi garantiscono un tasso di interesse del 1% o 2% annuali ne risentirebbero pesantemente.
I Tax Lien Certificates non sono regolati dagli stessi istituti finanziari che regolano la maggior parte delle azioni americane e gli fondi comuni d’investimento, come il “Security Exchange Commission” (SEC) o il “Financial Industry Regulatory Commission” (FINRA) bensì vengono regolate dalle procedure che sono scritte nella Legge Statale Americana.

  

 

 Come sono protetti i Tax Lien Certificates? Top

 

Il tasso di interesse, il “Redemption Period” o periodo di grazie, e il modo di raccogliere i fondi sono scritte e vengono applicate dalla legge Statale Amercana. Ogni stato ha le sue regole e procedure su come devono venire gestiti i Tax Lien.
All’interno dello stato inoltre ogni contea ha la propria procedura di messa in vendita dei Tax Lien o Tax Deeds, come devono essere pubblicizzati dove e come vengono esposte le liste, come vengono catalogati ed emessi gli atti proprietà.

 

 

 Cosa è un QRP? Top

 

Il QRP sta per “Qualified Retirement Plan“ – tradotto leteralmente significa “Piano Penisonistico Qualificato” si tratta di un Trust autogestito in cui che lo costituisce è sia il Turstee che il Beneficiario. Il QRP per esistere deve essere collegato ad una LLC o ad una Corporation e ne diventa un vero è proprio socio o membro. I vantaggi di un QRP sono che è possibile gestire in completa autonomia che tipo di asset inserirci e quanto capitale totale contribuire, inoltre tutte le operazione che passano tramite un QRP sono esentasse!, inoltre un QRP è impignorabile da chiunque, creditori, ex-mogli, perfino IRS o agenzia delle entrate americane non può toccare un QRP.
Ci sono tuttavia alcune restizioni, gli asset che fate entrare nel QRP non devono essere personalmente usati da voi o da chi ha costituito il QRP, inoltre è possibile fare uscire il denaro che avete all’interno del QRP solo dopo il compimento del 59,5 anno di età. Per maggiori informazioni leggete il nostro articolo riguardo al QRP qui.